住宅产业现代化所面临的挑战
聂梅生 2000-07-17
住房商品化对住宅产业化的新要求 。
我国将结束住房实物分配的时代，迎来住房分配货币化及住宅商品化的新阶段。这一重大政策的出台已开始对住宅产业化提出了挑战，如何适应住房商品化之后的需求，是这个问题的核心。
市场经济呼唤着住宅产业现代化的崛起，它要求满足以下几个方面的需求：
1．住宅分级
国外对住宅的分级原则，多数与居民收入挂钩，针对不同的收入阶层，提供相应的住房，而政府对不同收入阶层的住房所制定的相应政策也不相同。在国务院转发八部委有关住宅产业化的72号文中，明确提出中国将进行商品住宅性能认定，建设部已下发了有关文件及住宅性能认定的指标体系。将商品住宅分为A、AA、AAA级，按照住宅的适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性，针对不同级别的住宅，分别赋予不同的技术功能。这样，从客观上为不同的购房对象，提供了一个可供选择的多级、多层次市场。A级是针对中低收入提供的普通经济适用住宅；AA级是针对中高收入阶层提供的商品住宅；AAA级是针对高收入或为外销提供的商品住宅。而凡是能评得上级的住宅，均是各级住宅中的上乘，从而带动住宅功能、质量及产业化水平的提高。
2．住宅规划设计的“均好性”
中国城市住宅设计走过了50年代初“苏联式”住宅设计模式；60、70年代简易楼、干打垒模式；80年代“行列式”模式；90年代的住宅小区设计模式，在此历程中无论从建筑设计或材料部品、建造技术等方面都发生了巨大变化，那么下个世纪的住宅设计理念到底应强调什么？
近年来，国内住宅建筑界不断深化“以人为本”、“创造文明居住环境”的设计理念。当前，我国城市住宅多以小区成片开发形式建设，那么在小区规划设计中是否仍然沿用中心绿地、组团明晰、道路分级等，俗称“四菜一汤”的设计方式？越来越多的开发商认识到规划设计对住房销售的直接而重要的作用，从而评定规划设计优劣的标准正在悄悄地服从于市场取向，例如：首先要考虑的是小区中哪些房子可能不好卖，而不再只是刻意营造抢手、好卖的房子；要考虑如何使居民共享小区环境绿地、景观，亲切融合、生活气息浓厚的环境设计，而不是做图纸上漂亮、地面上壮观、脱离小区居民生活的城市公园似的“大手笔”设计；要考虑户型设计、材料结构、小区设施配套、物业管理，甚至室内装修到位的套餐式设计，而不是只做外观漂亮、实质内容粗糙落后的“绣花枕头”。这些变化，说到底是购房行为改为个体行为后，居民有权利对商品挑选，要货比三家，实实在在才行，谁也不愿意牺牲自己的权益去忍受规划设计中的缺陷，因此，设计的“均好性”就相当重要了。
3．价格构成的合理性
一般来说，住宅的成本由三部分组成：土地、税费、建筑安装造价。关于前两项，政府已出台了一些相关政策，或规范操作，或减免税费，以控制建房成本及销售价格。但对于第三部分，即建筑安装造价的分析却显得不足，而这一部分的成本却直接影响住宅的功能、质量。
通过对已验收的小区试点，小康住宅的成本分析有几点是值得商榷的：
（1）住宅主体建筑是住宅技术、材料、部品的集成，是住宅产业化的关键部位，随着新技术、新材料的应用，住宅的性能、质量将得以提高，住宅的价值也将提高，因此要考虑性能与价格的合理比值，有效地提高住宅主体造价占总造价的权重是有长远意义的，应使住宅的性能质量，诸如耐久性、舒适性、建筑节能等成为住宅的卖点，以正确地引导消费，使住宅的科技含量形成住宅的附加值，这样才能促进住宅产业现代化。
（2）住宅的环境建设已成为住宅建设的重要部分，环境已成为房地产开发企业追求的卖点，因此，在环境建设上所投入的资金也在迅速增加。这里值得提出的是要避免为追求表面上的华丽而刻意的渲染，因加大环境投资比例而挤占了工程质量所必保的资金，形成“绣花枕头”，环境建设摊到建筑面积中，其造价一般在30～50元／平方米，特殊的已达到100元／平方米，应对不同档次住宅的环境建设，控制其投资比例。
（3）最近一个时期，住宅小区的智能化也成为一个热点，面对新的知识经济时代的到来，信息、网络、智能化，这些以往与住宅相距甚远的高新技术，当前也时髦地进入了家庭。但不能把智能化技术当成广告而炒作成一种销售的卖点，小区智能化的造价依其技术高低相差很多，摊到住宅面积中可由30元／平方米～100元／平方米不等。当前，一定要采用符合国情的适用技术，并控制价格。
（4）住宅小区中的其它部分，如交通、停车、公用建筑、学校等，均应仔细分析其投资比例是否合理。科学地严格地控制成本构成的合理性，使住宅建设也引入“成本否决”的概念，才有可能留出空间采用新技术、新材料，以提高科技含量来提高住宅的功能质量，从而提高住宅的经济附加值。
4．提高住宅全寿命周期的价值
一般住宅的结构寿命可以到70年甚至100年。也就是说，是时它还具有一定的使用价值，但我国的住宅建设往往跟不上客观的需要，新房刚建好就落后了，这使得住宅的使用寿命与其经济寿命不相匹配，当住宅已成为一种几乎是价值量最大的商品时，它的保值、增值问题就已经实际上、客观地存在了。试想，当住宅二级市场开放之后，谁不想让自己买下的房子愈来愈值钱？所以，将来要设法做到老房子也值钱，甚至比新房子更值钱，起码不能迅速地贬值，这就是要考虑住宅全寿命周期中的功能质量，即住宅的耐久性、安全度和可改造性等等问题。
国家产业政策对住宅产业化的要求
我国已将可持续发展作为国家发展战略，当前正进行国有企业的改革，住宅产业应运而生。作为快速发展的产业，必将与国民经济的发展战略相协调。
1．关于资源节约与环境保护
我国是一个人均资源占有量紧缺的国家，在住宅建设中必须考虑资源节约问题。建设部会同有关委、部、局发布的《关于在住宅建设中禁止使用落后产品的通知》，要求强制淘汰不符合资源节约和环境保护要求与质量低劣的材料和部品。
自2000年6月1日起，在城镇新建住宅中对使用天然原木生产门窗、地板制定限制、制止措施：在人均可耕地面积不足0．8亩的省、直辖市及沿海地区的大中城市新建住宅中，限时禁止使用实心黏土砖，限时期限为3年。自2000年12月1日起，在大中城市新建住宅中禁止使用一次冲洗水量在9升以上的便器，推广应用6升的坐便器。
2．关于节能与开发新能源
当前，我国的能耗总量已达到世界第二，其能源结构是以煤为主，占75％，这使我国燃煤总量为世界第一位，二氧化碳排放量为世界第二位，在全世界10大污染严重的城市中中国占了8个；另一方面，我国人均用能不及世界平均值的一半，这说明，若今后仍不控制能耗，会给环境带来灾难性的破坏，建筑节能与开发清洁能源已刻不容缓。为达到《建筑节能“九五”目标和2010年规划》目标，从1996年起在达到第一阶段节能30％要求的基础上再节能30％的要求（即节能50％的目标）。在住宅建设中当务之急是以下问题：保温节能墙体材料；供热采暖系统热计量，并按热耗收费，这就是房改之后必须要进行的改；新能源及可再生能源的开发应用，尤其是对太阳能在住宅中的应用，要加大力度，积极引进国外先进技术，加快国内配套实行进程，以实现跨越式的发展。
3．关于钢材在住宅建筑中的应用
我国钢的年产量已超过1亿吨，我们已经度过了钢材短缺的时代（当时曾经提出过“以塑代钢”的口号），成为世界上的产钢大国。如何在住宅建设中合理用钢，是涉及到大型钢铁企业如何摆脱困境、寻求发展及国计民生的大事。
———积极开发、生产新型钢结构住宅。在禁止使用实心黏土砖之后，替代现有砖混结构的新型结构的开发、应用将迫在眉睫。这其中，开发钢结构住宅体系成为当前的热点，尤其是多层或中高层钢结构住宅体系的配套开发，但只有使其总造价降低，才能发挥钢结构住宅工业化生产水平高的优势，其工期比现有住宅的工期可缩短1／2到1／3，降低了企业投资的财务成本，增加了建筑工业化水平，同时对用户来说，新型的围护结构体系有可能使住宅的有效使用面积增加5％～8％。
———值得一提的是钢窗，我国的住宅从木窗走向钢窗，并持续使用了20多年，这以后铝合金窗风靡全国，但因其保温隔热性能欠佳，而逐渐被塑钢窗取代。在即将禁止使用实腹钢窗之后，我国的钢窗业是否就死定了？其实不然，当前在国内外悄然兴起的彩色涂层钢板，不仅用到了门窗，还用到了厨柜及楼梯扶手上等处，这说明问题的关键还在于产品的技术革新和升级换代。
———住宅用铸铁管和钢管也是当前讨论的重点，即将被淘汰的是质量低劣的砂模铸造铸铁排水管和镀锌钢管，而对质量良好的新型柔性接口机制铸铁排水管要积极推广应用。我们必须要面对这样一个事实：我国现有一定规模的铸铁管生产厂有600多家，大型企业包括鞍钢、首钢、本溪北台等数十家，亿元以上投资的铸管厂40余家。我国年产铸铁管250万吨，年产值约90．5亿元，从业人员50万人以上。在保证住宅质量的前提下，通过市场机制引导新产品的开发应用，促进产业结构调整和大中企业的改革。
如上所述，淘汰落后的产品，就要求以新的优质产品来替换，这是传统企业所面临的挑战，也同时为企业和新产品提供了商机。
“入世”之后的住宅产业化
作为传统的住宅产业，当中国加入WTO之后，会有什么影响吗？时下不少人认为，住宅所用的都是地方材料，因此加入WTO对住宅产业不会有什么关系。笔者认为至少有以下几点是值得思考的：
1．国外保险业的介入
在住宅领域中涉及到保险业的有：住房抵押贷款的担保及证券化问题。正在推行的商品住宅性能认定工作中，遇到的问题之一是：在住宅销售之后，若发现达不到相应的级别，由谁来负责向用户赔偿？最合适的答案应当是：保险公司。同样，对于施工质量、住宅部品质量等诸多问题索赔，是否应当考虑到保险机制的介入。
2．国外信息产业的介入
在当前住宅小区建设中，电信网、卫星电视网、有线电视网（统称三网）已进入小区，与此相关的小区智能化技术与设备快速发展，不少外国企业看好这一领域，先期介入的企业中不乏在国外知名度很高的公司，如美国休斯网络公司等，将对人们的生活、工作模式产生巨大的影响。
3．住宅新技术及材料、部品的引进
中国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、部品厂商，都密切关注这一市场。当前，由于关税高，价格降不下来，国外企业大都瞄准中国的高档住宅，但“入世”之后，质量和价格将同时形成竞争力。尤其是我国即将淘汰、禁用一些产品，这对于国企来说，需要一定的时间和资金进行产品结构调整，但对于外企来说，却正好乘虚而入，促进了进口。如北美、欧洲的木材业，一直设法进入中国。当关税降低之后，外国木材进口量将加大，仍然会用于住宅建设中。当取缔了实心黏土砖之后，国外的集成化住宅结构体系及建房技术都有可能为我国所接受。无论对国企和外企，在“入世”之后将存在着充分的发展空间，但也面临着竞争与挑战。
4．外国汽车的引进
“入世”之后，外国汽车将逐步以比现在低得多的价格进入中国市场，我国也正拟启动汽车消费，汽车进入千家万户之后，对住宅的设计、小区的规划，乃至城市规划都提出了新的课题。
“入世”问题绝不是与住宅产业的发展无关，我们应当做好政策上和技术上的准备，抓住发展的时机。
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